Enron V: the home mortgage crisis. Part III.

Note: In our previous article, Part II, regarding the Community Reinvestment Act (CRA), we incorrectly attributed its year of enactment by Congress to 1976. It was 1977. Does not make any difference but you should know.

We referred to the times when it was necessary for Congress to step in and make sure that credit was available to everyone as “the lean years.” And banks realized that, in order to respond and provide those services required by the new law, they had to deal with a credit picture they were not fond of or familiar with, so it took a while for the new engine to get roaring both emotionally and technically. In reality, however, the banks benefited by the new rules. Indeed there was an unsatisfied demand for funds and, more importantly, people were deserving of an opportunity to get that demand satisfied. But something else was happening in the banking world at the same time: increase in technology.

Coincidental with the need to spread the services around, banks were being supplied with the growing availability of ATM machines and online connections that allowed them to do business everywhere anytime. And the large size requirements to implement the CRA compliance strategy meant larger banks as well and the ability to fund their deposit requirements from any source no matter where that source was located. Securitization of bank credit products started to become available as the banking world moved into the nineteen eighties.

Banks that could not afford to invest aggressively went by the wayside as merger mania took over. Big fish swallowed small fish. Do you remember the last time you saw a Bank of New England, Bank of Boston, Baybank or Shawmut Bank office sign? Do you even remember that such names existed? The match between borrowers and investors became looser. People went to their local bank for loans but the deposits that were needed to satisfy that thirst were not coming from their own communities and neighbors as it had happened in the past but coming from far away, first from other bank offices of the same institution and later from other sources of funds that included Wall Street and the international market.

I witnessed such a situation with the car loan business in the late nineteen eighties that went under the name of securitization. Car dealers all over the nation became associated with their banking institutions in large scale. Simply stated, you would go to the car dealer to buy a car on credit, the dealer would process the paperwork and their bank would supply the funds needed for the purchase, you signed the note, and out you went with your new jalopy. The bank, in turn, would accumulate enough of those notes and issued guaranteed securities backed up by those notes. Banks, corporations and individuals in the USA or even abroad would buy the securities and get repaid at a specified rate as the loans were paid down.

Bond rating agencies guaranteed the soundness of those securities that for all intent and purposes were like any other stock or bond public issues, including compliance with the rules of the Securities and Exchange Commission (SEC.) The negative side of those securities was that lack of performance by the car borrowers resulted in huge losses to the banks issuing those securitized instruments and, to our chagrin, I witnessed those losses in my own banking organization. And one of the reasons for the debacle was the availability of easy credit, I should call it irresponsible credit, on the part of lenders and borrowers alike. It is not easy to make loan payments on a new luxury car when your only source of income is an hourly rate from a fast food outlet or, when the car you bought is a lemon easy to abandon.

I am sure it is not difficult for you to visualize the similarities between lending and borrowing to securitize car loans and doing the same for a home mortgage. Unfortunately the basic difference is more dramatic. When one owns a car one may be able to borrow or rent one or use public transportation if one loses it. If the home is the loss, well, you are starting to get the picture. And the housing mess we are in now requires that we complete our mission in our next article: Part IV. See you then.

And this is my point of view today.

Note: At the close of this article, the FBI announced that it is starting an investigation of the players in the subprime mortgage crisis that is fueling the current Real Estate debacle.

Enron V: La crisis de la vivienda. Parte III

Nota: En nuestro previo artículo, Parte II, cuando nos referimos al Acta de Reinversión de la Comunidad (CRA), atribuimos incorrectamente el año de su aprobación por el Congreso a 1976. Fue en realidad 1977. No que la diferencia tenga importancia, pero usted debe saberlo.

Nos referimos en esa ocasión al período en que se hizo necesario que el Congreso interviniera en la situación y se asegurara que el crédito estaba disponible para todos con el nombre de “época de las vacas flacas.” Y los bancos se dieron cuenta que, para poder responder y proveer los servicios requeridos por la nueva ley, tenían que bregar con un nuevo escenario al que no estaban muy aficionados o familiarizados, así que llevó algún tiempo para que el nuevo motor comenzara a andar emocional o técnicamente. En realidad, sin embargo, los bancos se beneficiaron con las nuevas reglas. Había verdaderamente una demanda insaciable de fondos y, mas importante todavía, gentes que se merecían tener esa demanda satisfecha. Pero algo mas estaba ocurriendo al mismo tiempo en el mundo bancario de entonces: incremento en la tecnología.

Al mismo tiempo que surgió la necesidad de expandir sus servicios, los bancos estaban recibiendo la creciente presencia de máquinas automáticas de efectivo y conexiones en línea electrónica que les permitía conducir sus negocios donde sus clientes querían cuando lo quisieran. Y los requerimientos de mayor tamaño para implementar la estrategia de cumplimiento de la ley del CRA significaba la presencia también de bancos mas grandes que tuvieran la habilidad de capitalizar sus requerimientos de depósitos de cualquier fuente inversionista sin importar donde estaba localizada esa fuente. Los aseguramientos de productos de crédito bancario comenzaron a hacerse disponibles a medida que el mundo bancario se movía hacia los años mil novecientos ochenta.

Las instituciones bancarias que no podían invertir agresivamente se cayeron a un lado y la manía de consolidación se apoderó de la industria. El pez grande se comio al chico. ¿Recuerda usted la ultima vez que vio un símbolo de Banco New England, Banco de Boston, Baybank o Banco Shawmut? ¿Recuerda usted que tales nombres existían? La conexión entre los prestamistas y los inversionistas se hizo mas confusa. La gente fue a su banco local para pedir prestado, pero los depósitos que se necesitaban para satisfacer esa necesidad no venían de sus propias comunidades y vecinos como ocurría en el pasado sino de lugares mas lejanos, primero otras oficinas de la misma institución y mas tarde de otras fuentes de fondos que incluían a Wall Street y el mercado internacional.

Yo fui testigo de una situación similar con el negocio de préstamos de automóviles al fin de los años ochenta y que se llamaba Aseguramiento. Los vendedores de automóviles en toda la nación se asociaron con sus instituciones bancarias a larga escala. Simplemente explicado, usted iba a un negociante de autos para comprar su carro preferido a crédito, el vendedor procesaba los papeles y su banco le suministraba los fondos necesitados para la compra, usted firmaba la nota y salía del salón con su nuevo carro. El banco, por otra parte, acumulaba un número suficiente de esas notas y emitía bonos garantizados por ellas. Bancos, corporaciones e individuos en los Estados Unidos o incluso el extranjero compraban esas seguridades que se repagaban a una tasa específica de interés mientras los préstamos se reducían.

Agencias privadas de clasificación de bonos garantizaban la solidez de esas seguridades que en la práctica eran iguales a otras emisiones de acciones o bonos públicos del mercado, inclusive el respeto a las reglas de la Securities and Exchange Commission (SEC.) El lado negativo de esas seguridades era que la delincuencia de los prestamistas de automóviles resultaba en pérdidas enormes para los bancos que emitían esas seguridades y, para mi disgusto, fui testigo de esas pérdidas en mi propia institución bancaria. Y una de las razones de la debacle fue la disponibilidad de crédito fácil, yo debía llamarlo crédito irresponsable, por parte de ambos prestatarios y prestamistas. No es fácil hacer pagos de préstamos sobre un auto de lujo cuando la única fuente de ingreso que se tiene es un salario por hora en una tienda de alimento rápido o cuando el carro que se compró es un limón que es fácil abandonar.

Estoy convencido que no es difícil visualizar la naturaleza similar entre pedir prestado y prestar para asegurar préstamos de autos y hacer lo mismo para la hipotecas sobre la vivienda. Desafortunadamente la diferencia básica es mas dramática. Cuando uno es dueño de un auto que no se puede pagar uno puede prestar o alquilar otro si lo pierde. Si su hogar es la pérdida, bueno, usted puede ver el cuadro claramente. Y el reguero que se ha formado en la vivienda ahora requiere que completemos nuestra misión en nuestro próximo articulo Parte IV. Nos vemos entonces.

Y ese es mi punto de vista hoy.

Nota: Al cierre de este artículo, el FBI anunció que está comenzando una investigación de
los participantes en las hipotecas de segunda calidad que están dando fuerza a la debacle
de los bienes de raíces de hoy día.