Enron V: the home mortgage crisis. Part IV.

By Paul V. Montesino, PhD, MBA

If you recall my Enron V- Part I’s early warning about spending a shorter amount of time reading my articles on the causes, characteristics and solutions to the current home mortgage crisis than the length of time it might take to cure the crisis itself you will see what I meant. The problem is still hot. As evidence that the rotten American roots of the crisis have produced branches all over the world, the British government announced Sunday that it would bring Northern Rock, a struggling mortgage lender, under its control. It was the first British nationalization of a bank in more than ten years. So here we go again.

Borrowing the automobile financing securitization example of our previous article, I want to help you visualize the components of that crisis and then, at the end, simply change the name of automobiles for homes and you will know exactly how today’s home mortgage crisis worked its way to our doors, no pun intended, and I will be home free, no pun intended here either.

To explain the forces that caused so much misery I want to start with the investors, the folks who supplied the large funds needed to buy the cars, and then later on with the borrowers who bought them with the loans. Imagine if you have one million dollars in the bank. That is a lot of imagination, isn’t it? Think for a moment what you would like to do with that money to make it grow as much as possible and as safely as possible, a respectable proposition I would say. Above all you want to get as high an interest rate on your money as you can for as long as is sensible. That means that you want your investment to produce a better rate of return on your money than any other investments you could have made elsewhere during the same time your money is invested. If other interest rates go down while you are enjoying higher or equal rates you do well and feel as a winner. If rates, on the other hand, go north you suffer financially and mentally because you feel cheated.

When banks lend money to car borrowers at a specific rate, let’s say six percent average, they want to recover the principal funds as soon as possible without having to wait for the individual borrowers to pay their debt for 36, 48 or even 60 months. It is much faster to turn around and look for those investors who, like you, have millions of dollars to invest and want a nice safe return for their money. What the banks want to do is transfer the loans from their books to the investors as securitized loans, essentially bond securities similar to stocks, who now will receive the six percent on the million dollars invested less the operating cost to the banks of servicing the individual automobile loan payments and the guarantee fees charged by insurer agencies that tell the investors that the securitized loans are legit. As folks pay the principal amount of their loans to the bank, the bond balances are also amortized down and the investors get part of their principal back. The banks get operating revenues, at a profit hopefully, and more money to lend. It becomes a cycle that can balloon into many millions of dollars and profits for all parties concerned. All parties, except the automobile borrowing consumers.

You can see here that it behooves the dealers to frontload as much of the cost to the cars as possible and pass those costs to the car buyers, and the banks would prefer to charge their borrowers whatever interest rates the market can bear. If they can get nine percent for the car loans and only have to pay six percent to the investors the banks pocket the difference. At this point I want you to start replacing in your mind the idea that this is a car business with the thought that it may really be a home you are dealing with instead. We will deal with the big difference when we complete the other side of the investment equation, the borrower-buyer.

As a car buyer, you have many options. You can pay the loan on time as promised, you can pay the loan on a late basis or you can stop payments altogether. If you pay your loan as promised, your payments of principal and interest will be directed slowly to the pockets of the investors as they originally expected. There will be a match between their bond principal and interest receivables and their receipts. If you pay the loan late, the banks will still have to pay the bond investors on time and will have to recover at some time the amount shortages with your own funds and the late fees charged to you.

Banks don’t like to do that and they try to make sure that only premium quality folks borrow money to buy cars. The word was “try.” Sometimes it does not work like that. If you stop paying the loan altogether, there is a high probability that the car, sometimes damaged and undervalued, will be repossessed and the loan liquidated at a discount. In many cases, longer term car loans resulted in situations where the value of the cars were less than the loan balances and their owners opted to abandon them. There is no way the bank could pay investors with the automobiles repossessed and, even if you were legally allowed to do so, which is not what the banks promised in the securitized documents, the investors probably live in another state or even another country. What is the bank going to do, ship a Chevy to London to pay a loan in Boston? Not by any mile. You can see what would happen if all of a sudden the economy enters a recessionary period and people lose their jobs and delay or stop paying their loans altogether. Hell, as the old saying goes, would break loose. It is what is happening now all over the United States with the home crisis. And, as I hear more and more, it is what is starting to happen with auto loans again and even credit cards.

Trying to remain true to our intention not to write too long a story we are stopping here to continue in our next article Part V where the home situation finally appears on our radar.

And that is my Point of View today.

Enron V: la crisis de las hipotecas en la vivienda.-Parte IV.

Por Paul V. Montesino, PhD, MBA

Si usted recuerda el pronóstico en mi Enron V- Parte I de que íbamos a consumir menos tiempo leyendo mis artículos sobre las causas, las características y las soluciones de la presente crisis hipotecaria que la longitud de tiempo requerida para solucionarla, usted podrá ver ahora lo que yo quería decir. El problema sigue candente. Como evidencia de que las raíces americanas podridas de esta crisis han producido ramas por todo el mundo, el gobierno británico anunció el domingo que iba a apoderarse de Northern Rock, un prestamista hipotecario en aprieto. Ha sido la primera nacionalización de un banco en Inglaterra en mas de diez años. Así es que aquí vamos otra vez.

Haciendo uso del ejemplo de la seguridad de las finanzas de los automóviles de nuestro artículo anterior, quiero ayudarle a visualizar los componentes de esa crisis del pasado y entonces, al final, simplemente sustituir al nombre de auto por el nombre de hogar y estoy seguro que usted comprenderá claramente como es que la crisis del presente se nos presentó a nuestras puertas, no broma intentada.

Para explicar las fuerzas que causaron tanta miseria quiero comenzar con los inversionistas prestamistas, la gente que suministró los altos fondos que se necesitaban para comprar los carros, y mas tarde mencionar a los deudores que compraron esos autos con el dinero prestado. Imagínese que usted tiene un millón de dólares en el banco. Eso es una gran imaginación, ¿no es cierto? Piense por un momento que a usted le gustaría que ese dinero creciera lo mas posible de la manera mas segura disponible, un objetivo muy respetable como es lógico. Por encima de todo usted quiere obtener un interés lo mas elevado posible por el tiempo que sea más práctico. Eso significa obtener un rédito en su dinero mayor que en cualquier otra inversión que usted hubiera podido hacer en otro lugar con esos fondos. Si los intereses bajan mientras usted disfruta de réditos iguales o mayores, usted se siente feliz. Si, por el contrario, los intereses del mercado suben en comparación a los de su inversión usted sufre financiera y mentalmente porque se siente violado.

Cuando los bancos prestan dinero a compradores de autos a una tasa de interés específica, digamos un promedio de seis por ciento, ellos quieren recuperar sus fondos tan pronto como sea posible sin tener que esperar a que los prestatarios paguen su deuda en 36, 48 o a veces sesenta meses. Es mucho mas rápido y productivo buscar por inversionistas que, como usted en nuestro ejemplo, tienen millones de dólares para invertir y desean un retorno pronto del dinero invertido. Lo que los bancos quieren hacer es transferir esos préstamos en sus records a los inversionistas a través de préstamos garantizados, esencialmente bonos similares a acciones. Como compensación los inversionistas recibirán de los bancos el seis por ciento sobre los millones de dólares invertidos menos los costos de operar y mantener los pagos individuales mensuales que hacen los compradores de autos. Los bancos también tendrán que pagar y deducir ciertos honorarios requeridos por agencias especializadas de seguro que le garantizan a los inversionistas que la inversión es legítima.

A medida que los dueños de los autos hacen sus pagos de principal al banco, los balances de los bonos se amortizan y los inversionistas reciben parte de su inversión inicial. Los bancos reciben ingresos operativos, con utilidades se supone, y mas dinero que prestar. Esa actividad se convierte en un ciclo de dinero que puede crecer a muchos millones de dólares y utilidades para todos los que participan en el ciclo. Todos los participantes con excepción de los consumidores que han pedido prestado dinero para comprar los autos: usted y yo.

Como usted puede ver, es de mucho interés para los vendedores de autos añadir tanto costo como puedan a los precios de los carros y pasar esos costos a los compradores y los bancos preferirían cobrar los intereses mas elevados que el mercado acepte. Si ellos pueden obtener el nueve por ciento por los préstamos que hacen y solo tienen que pagar el seis por ciento a los inversionistas, el banco se mete en el bolsillo la diferencia. En este momento quiero pedirle que usted comience a sustituir en su mente la idea de que esto es un negocio de autos de no mas de treinta mil dólares y en su lugar piense que se trata de préstamos hipotecarios de cientos de miles. Nosotros nos encargaremos de esa gran diferencia cuando completemos el otro lado de la ecuación inversionista, el comprador-prestatario.

Como comprador de auto a plazos usted sabe que tiene varias opciones: puede pagar el préstamo como prometió, lo puede pagar atrasado o puede dejar de pagarlo por completo. Si usted paga su préstamo como prometió, sus pagos de principal e interés serán dirigidos a los bolsillos de los inversionistas como ellos lo esperaban. Habrá una relación equilibrada entre el principal y el interés a cobrar por parte de los bonos y sus cobros actuales. Si usted paga el préstamo atrasado los bancos tienen todavía que pagar a esos inversionistas de bonos de acuerdo con lo prometido en los bonos vendidos y tendrán que recuperar esos fondos mas tarde cuando usted al fin pague, incluyendo cargos por pagos tardíos.

A los banqueros no les gusta que eso ocurra y tratan de asegurarse que solo personas de buen crédito reciban fondos para comprar autos. La palabra llave es “tratan.” Algunas veces no ocurre de esa manera. Si usted deja de pagar el préstamo, hay una gran probabilidad de que el auto, algunas veces dañado y devaluado, será recuperado y el préstamo liquidado a descuento. En muchos casos, préstamos a largo plazo han resultado en situaciones en las que el valor de los autos ha sido menor que el balance del préstamo y sus dueños han optado por abandonarlos. No hay manera que los bancos puedan pagar a los inversionistas con autos recuperados e incluso, si fuera legalmente posible hacerse, esos inversionistas probablemente viven en otro estado o tal vez otro país.

¿Qué va a hacer el banco, enviar un Chevy a Londres para pagar un financiamiento de Boston? De eso nada. Usted puede imaginarse lo que sucedería si de repente la economía entra en un período de recesión, la gente pierde sus trabajos y demoran o dejan de pagar sus obligaciones. Tremenda crisis. Eso es lo que está ocurriendo en estos instantes en los Estados Unidos ahora con la crisis de las hipotecas de las viviendas. Y leo que está comenzando a ocurrir también nuevamente con los préstamos de autos y hasta las tarjetas de crédito.

Tratando de cumplir con nuestro compromiso personal de no escribir historias largas hacemos un alto aquí para continuar en nuestro próximo articulo, la Parte V, donde la situación de la vivienda aparece al fin en nuestro radar.

Y ese es mi Punto de Vista hoy.